LEY DE PROTECCIÓN DEL COMPRADOR DE VIVIENDA Y SEGURO DECENAL

En octubre de 2013, hace más de ocho (8) años, colapsó una torre del Edificio Space en la ciudad de Medellín, Colombia, hecho que prendió todas las alarmas y que sin duda generó un drama social no sólo en la ciudad, sino en el país, dado que comenzaron a aparecer “edificios enfermos”, construidos sin las debidas condiciones técnicas, de diseño adecuado, seguridad, estabilidad, además de la cuestionada calidad de los materiales. El desafortunado siniestro, se replicó en otras unidades residenciales de Medellín, además de otras ciudades como Bogotá, Barranquilla, y Cartagena, lo que motivó la iniciativa del Gobierno Nacional, del Congreso de la República, de varios gremios, como la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), la Lonja de Propiedad Raíz, la Federación de Aseguradores Colombianos, (Fasecolda), entre otros, con el fin de buscar soluciones y proteger a los futuros compradores de vivienda nueva, con lo cual se gesta, un poco tarde, la ley que pasaremos a comentar, en lo relacionado específicamente con el seguro decenal, la cual entró a regir en enero de 2022.

Entran entonces en vigencia los artículos 8 y siguientes del Capítulo II de la Ley 1796 del 13 de julio de 2016, que establece los mecanismos de protección y resarcimiento de los perjuicios patrimoniales en proyectos residenciales de viviendas nuevas, con figuras como el patrimonio propio de la firma constructora, garantías bancarias, fiduciarias, o pólizas de seguros, con cobertura para los 10 años siguientes a la entrega del inmueble, cuando se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3º del artículo 2060 del Código Civil, a saber, que perezca o amenace ruina, en todo o en parte.

Fuente normativa: Es importante citar, para mayor ilustración y consulta del lector, las normas que se han expedido al respecto:                                                 

Ley 1796 de 2016: Protección comprador de vivienda – Congreso

Decreto 945 de 2017: Modificación NSR-10 – Ministerio de Vivienda

Decreto 282 de 2019: Reglamento Ley 1796 de 2016 – Ministerio de Vivienda

Decreto 1687 de 2020 : Adición Ley 1796 de 2016 – Ministerio de Vivienda

La normatividad anterior, deberá leerse en armonía con la Ley 1480 de 2011, Estatuto del Consumidor y con el Decreto 1077 de 2015, por medio del cual se expidió el Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, expedido por el Ministerio de Vivienda, precisando que se trata de un extenso decreto compilatorio de normas reglamentarias preexistentes.

Algunas características y aspectos relevantes del seguro:

Sin entrar en la minucia y el detalle de la reglamentación, específicamente en lo que tiene que ver con el mecanismo de protección mediante el otorgamiento del seguro, debemos indicar que este amparo estará precedido por tres requisitos:

El cumplimiento de las normas sismo resistentes vigentes para la fecha de construcción del proyecto, la licencia de construcción aprobada por autoridad competente, y el certificado técnico de ocupación, expedido por un supervisor técnico independiente.

En el proceso constructivo, podrían presentarse incidencias, u objeciones formuladas por parte del supervisor técnico independiente, frente a lo cual es muy importante precisar que estas observaciones, requerimientos o discusiones, no podrán convertirse en fundamento de exclusiones posteriores que limiten la cobertura del amparo en contra de los compradores de vivienda, por lo cual se vislumbra un estrecho, continuo, técnico y permanente trabajo en equipo entre constructor, enajenador, interventor de la obra, diseñador, con el supervisor técnico independiente, que mas que una piedra en el zapato, será la pieza fundamental de garantía de un adecuado, técnico y correcto proceso constructivo.

Vigencia y objeto del amparo: Debe constituirse por el constructor o enajenador de vivienda nueva, y cubrir los eventos ocurridos dentro de los diez (10) años siguientes (garantía decenal con soporte financiero), a la fecha de expedición del Certificado Técnico de Ocupación, en favor del propietario inicial, o de los sucesivos propietarios afectados por el estado de ruina o amenaza de ruina de la edificación.

Algunas características: Se trata de un seguro real, que sólo cubre los perjuicios patrimoniales del propietario afectado, (adquirente o sucesivo), de ocurrencia, obligatorio, irrevocable, de pago único y anticipado de la prima por toda la vigencia del riesgo, es decir, por diez años; no se trata entonces de un seguro de responsabilidad civil, con el margen de discusiones que ello podría presentar. Referidas estas características, podemos afirmar que se modifican algunas de las particularidades generales del contrato de seguro, en varias aspectos técnicos, actuariales y contractuales, veamos:

El plazo para el pago de la prima en su totalidad, será máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del Certificado Técnico de Ocupación, la constancia de pago de la prima y la respectiva póliza, o el certificado individual en su caso, deben protocolizarse con la escritura pública de compraventa o de transferencia por otro medio.

El valor asegurado se debe indexar anualmente, con base en el índice de precios al consumidor, IPC, certificado por el Departamento Nacional de Estadística, DANE, en tanto el valor asegurado será el de reconstrucción o reemplazo, lo cual tiene su justificación en que se trata de un seguro de largo aliento, pactado como lo decíamos, por 10 años, lo cual pondrá en serios aprietos a los actuarios, para un adecuado, equilibrado y ajustado valor de la prima, con respecto al variable crecimiento del riesgo.

Serán asegurados o beneficiarios, quienes ostenten la calidad de propietarios al momento de la ocurrencia del siniestro; el tomador será el constructor o enajenador de vivienda nueva.

Otra novedad la trae la reglamentación del deducible, éste, entendido como la porción del valor del siniestro a cargo del asegurado, generalmente es de libre acuerdo entre las partes, con excepción del presente seguro, que lo limita al 0.5% del valor del amparo, siempre a cargo del tomador del seguro, y en ningún caso a cargo de los beneficiaros del amparo.

Nace pues un nuevo producto en el sector asegurador colombiano, cuyo origen y motivación se presenta por los siniestros referidos, que busca solucionar un problema social, económico, familiar y patrimonial de la mayor importancia, problema que a la fecha, más de ocho años de su ocurrencia, no se han resuelto positivamente en los estrados judiciales, y que con estas normas y la imposición de garantías reales, financieramente sostenibles y obligatorias, cambiará el panorama para consumidores de vivienda nueva, o sus sucesivos adquirentes, para el gremio en general de la construcción, y todas las profesiones que la rodean, para las autoridades de control, como direcciones de planeación municipales, departamentales, curadurías y demás entidades encargadas del control, seguridad, eficiencia y garantía de un bien fundamental en la sociedad, la familia y la economía de un país.  

ANDRES ORIÓN ALVAREZ PÉREZ

Director de la firma

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